Apartmanda kanal tıkandı. Kiracı ev sahibini aradı, ev sahibi "senin kullanımından, sen öde" dedi. Kiracı "benim hatam değil" diyor. Bu tartışmayı yılda yüzlerce kez görüyoruz. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu ışığında kimin neyden sorumlu olduğunu net anlatıyoruz.
Kiralık bir dairede kanalizasyon tıkandığında ortaya çıkan soru basit görünür ama hukuki olarak karmaşıktır: Masrafı kim öder? Kiracı mı, ev sahibi mi, yoksa apartman yönetimi mi? Cevap, tıkanıklığın sebebine ve konumuna göre değişir.
Saha ekibimiz gittiğinde sıklıkla iki tarafın da aynı anda orada olduğunu görüyoruz — herkes diğerinin ödemesini bekliyor. Bu gerilimi gidermek için önce hukuki çerçeveyi netleştirmek gerekir.
Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?
Kira ilişkisini düzenleyen temel kanun Türk Borçlar Kanunu (TBK). Konuyla ilgili iki kritik madde var:
TBK 316. Madde — Kiracının Özenle Kullanma Borcu
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Olağan kullanım dışı davranışlardan kaynaklanan zararlardan kiracı sorumludur.
TBK 334. Madde — Kiraya Verenin Zorunlu Bakım Yükümlülüğü
Kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması kiraya verenin (ev sahibi) yükümlülüğüdür. Yapısal bakım, tesisat yenileme gibi işler ev sahibine aittir.
Tıkanıklık Sebebine Göre Tablo
Kesinlikle Kiracı Öder
- Giderlere atılan yabancı madde: Saç, yağ, ıslak mendil, bebek bezi, pamuk, kedi kumu — bunlar kiracının kullanım alışkanlığıdır.
- Mutfak lavabosuna düzenli yağ dökmek: Yıllar içinde biriken yağ tabakasının açtırılması kullanım kaynaklıdır.
- Duş giderine saç biriktirmek: Süzgeç kullanmamak kiracının özen borcu ihlalidir.
- Tuvalete tuvalet kağıdı dışında bir şey atmak: Çocukların oyuncak atması, temizlik sonrası kağıt havlu atmak — hepsi kiracı sorumluluğu.
Kesinlikle Ev Sahibi Öder
- Ana hat çökmesi: Beton boru çatlamışsa, hat çökmüşse — yapısal sorun, ev sahibine ait.
- Ağaç kökü istilası: Ağacın hattı zarar vermesi zaman içinde gelişir, yapısal bir durumdur.
- Rögar çatlaması: Rögar yapısındaki çökme veya çatlama ev sahibine aittir.
- Hattın aşınma/yaşlanma sorunları: 30+ yaşındaki borularda malzeme yorgunluğu yapısaldır.
- Belediye/ASKİ kaynaklı ana hat sorunları: Site dışı ana hatla ilgili sorunlar — ASKİ veya belediye sorumluluğunda.
Tartışmalı — Kira Sözleşmesine Bak
- Kireç birikimi sonucu daralma: Doğal mı, bakımsızlık mı? Su sertliği yüksek bölgelerde doğal kabul edilebilir.
- Bina içi tesisat yaşlanması: 10-15 yıllık borularda "yaşlanma" mı "kullanım" mı tartışmalı.
- İlk kiralamada gizli olan arızalar: Kiracı taşındığında zaten sorunluysa ev sahibi öder, ama kanıtlaması güç.
Apartman Ortak Alan Sorumlu Kim?
Apartmanın ortak alanındaki (merdiven, zemin kat, bahçe) kanalizasyon, site yönetiminin ve dolaylı olarak tüm daire sahiplerinin ortak sorumluluğundadır. Kiracılar bunu ödemez.
Ortak Alan Masrafları Nasıl Dağılır?
- Ana hat tıkanıklığı → Site yönetimi → Aidat gelirlerinden
- Ana rögar çökmesi → Site yönetimi → Tüm daire sahipleri
- Site dışı ana hat (ASKİ) → Belediye/ASKİ sorumluluğunda
- Ortak su basıncı pompası → Site yönetimi
Pratik Örnek Senaryolar
Senaryo 1: Mutfakta Gider Yavaş Akıyor
Kiracı: "Su yavaş gidiyor, bulaşıklar geç akıyor."
Sebep: Sifon altında saç ve yağ birikimi.
Ödeyen: Kiracı. Bu günlük kullanım kaynaklı, kiracının çözmesi gereken bir sorun.
Senaryo 2: Tuvalette Su Geri Teppiyor
Kiracı: "Sifonu çekince tuvalet taşıyor."
Sebep A: Kiracının sorumsuz atıkları (ıslak mendil) → Kiracı öder.
Sebep B: Ana hat çökmesi, alt komşuya etki ediyor → Ev sahibi veya apartman yönetimi öder.
Bu durumda kameralı tespit sebebi netleştirir. Biz sebep tespit raporu veriyoruz — hukuki tartışmada kritik belge.
Senaryo 3: Yeni Taşınan Kiracının Sorunu
Kiracı: "Daha 2 hafta oldu taşındım, kanalizasyon tıkandı."
Hukuki durum: Kısa süre önce taşınıldıysa, sorun önceden vardı demektir. Ev sahibi ödemekle yükümlü, ancak kiracının sorumlu kullanma borcu sürer.
Senaryo 4: 20 Yaşındaki Binada Ana Hat Sorunu
Durum: Binanın ana hattı yaşlanmış, mevcut kiracı 3 yıldır oturuyor.
Ödeyen: Ev sahibi. Yapısal yaşlanma, kullanım süresinden bağımsızdır.
Kira Sözleşmesinde Ne Yazılmalı?
Tartışmayı en aza indirmek için sözleşmeye şu maddelerin eklenmesi faydalıdır:
- Tesisat durumu: Taşınma günü tesisat durumunun (rögar dahil) yazılı tutanakla kayıt altına alınması
- Olağan bakım: Süzgeç temizliği, saç birikintisinin düzenli alınması kiracıya ait
- Acil arıza bildirimi: Kiracı büyük arızayı ev sahibine 24 saat içinde bildirmelidir
- Ek çalışma izni: Ev sahibi tarafından gönderilen teknisyene erişim izni
Tartışma Olursa Ne Yapılır?
Adım 1: Sebep Tespiti Talep Edin
Tartışma varsa öncelikle tarafsız teknisyenden sebep tespiti isteyin. Kameralı kontrolle tıkanıklığın nedeni net anlaşılır. Bu rapor hukuki belge niteliğindedir.
Adım 2: Yazılı İletişim
Telefon veya sözlü görüşme yerine mesajla iletişim kurun. Durumun yazılı kaydı tartışmada delil olur. SMS veya WhatsApp mesajları hukuken kabul edilir.
Adım 3: Kat Mülkiyeti Yönetmeliği
Apartman ortak alan sorunlarında Kat Mülkiyeti Kanunu belirleyicidir. Site yönetimi kurulu kararıyla masrafın dağılımı yapılır.
Adım 4: Hukuki Yol — Son Çare
Anlaşmazlık sürerse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir. Ancak masraf genellikle tartışma konusu olan miktardan düşük olduğu için önce uzlaşma önerilir.
ArslanGroup'un Rolü — Taraf Tutmuyoruz
Biz hizmet sağlayıcıyız, hakim değil. Ancak yıllar içinde şunları öğrendik:
- Kameralı tespit yaparız: Sebebin ne olduğunu nesnel olarak belgeleriz
- Rapor yazarız: "Tıkanıklık sebebi X, konumu Y" şeklinde yazılı rapor veririz
- Faturalandırma esnek: İsteğe göre tek fatura veya ayrı fatura düzenliyoruz
- Arabulucu değiliz: Hukuki tartışmalara taraf olmayız ama belge sağlarız
Eğer kanalizasyon sorunu varsa ve hem kiracı hem ev sahibi tarafındaysanız — önce bizi çağırın, biz sebebi belgeleriz. Sonra gerçek taraf konuşulur. Tartışma çözülür.